Предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД

Предварителният договор най-често се сключва при покупко-продажба на недвижим имот. При подобна сериозна инвестиция е належащо да бъдат уговорени предварително основното съдържание на окончателния договор, както и да се гарантира сключването му.

Какво представлява предварителният договор?

Предварителният договор е съгласие между страните да се сключи окончателен договор. Сключва се в писмена форма, макар последните години практиката да е да се заверяват подписите при нотариус.
В него се упоменават основните характеристики, планират във времето набавяне на документи, сключване на сделката за покупко-продажба, цена и други подобни.

Защо ми е необходим предварителен договор?

Покупко-продажбата на недвижим имот е свързана с набавянето на редица документи (нотариален акт, скица на имота, данъчна оценка и др.), които отнемат време. Основната му функция е да се гарантира, че именно между тези страни ще се прехвърли именно този имот за определена предварително цена. В противен случай, продавачът може да продаде недвижимия имот на друг.

На следващо място, купувачът често не разполага с цялата сума по окончателния договор. Предварителният договор се изисква от банките за осигуряване на ипотечен кредит. Самото отпускане на ипотечен кредит отнема време, през което купувачът си гарантира, че продавачът няма да сключи сделка с друго лица.

Често се сключва предварителен договор за имот, който все още не съществува. Такива са сделките при покупка „на зелено“. По този начин се гарантира изпълнението на строежа, уреждат се плащания, срокове и други условия.

Съдържание на предварителен договор

При сключване на предварителен договор за покупка на имот е необходимо да бъдат спазени изискванията за неговото съдържание, за да породи действие. Задължителното съдържание е:

• Страни, между които ще се сключи окончателния договор;
• Предмет на договора – подробно описан недвижимия имот (адрес, граници, съседи, площ, предназначение и други);
• Цена на имота;
• Срок за сключване на окончателен договор.

Незадължително, но препоръчително съдържание

• Задатък (капаро) – паричната гаранция за сключване на окончателен договор. Обикновено е между 10% и 15%, като тази сума се приспада от крайната стойност. При евентуално разваляне на сделката от купувача, той губи задатъка, а ако е от страна на продавача – дължи връщане в двоен размер;
• Неустойки – целта е да бъде обезщетена изправната страна. Неустойка за забава се уговаря най-често по 0,1% на ден с максимален размер 10% от стойността на окончателната сделка. Възможно е да се уговори и неустойка за неизпълнение на отделни клаузи, както и на пълно неизпълнение;
• Заличаване на тежести – ако имотът е бил ипотекиран от продавача, след изплащането му се уговаря срок, в който следва да се погаси задължението и да бъде заличена ипотеката;
• Дата или срок за предаване на владението на имота;
• Извършване на довършителни работи по имота – например снабдяване с обзавеждане, полагане на настилка, плочки и други подобни;

Могат да бъдат уговаряни и всякакви други клаузи, които не противоречат на закона – валута, срокове, начин на плащане, да се придобие имот преди продажбата му и така нататък.

Сключих предварителен договор, но не сключих окончателен. Какво да правя?

Възможно е продавачът да е нарушил своето задължение за сключване на окончателен договор. Причините могат да са различни: да не е придобил имот, който е уговорено да придобие; да е собственик, но да не се е явил за сключване на окончателния договор; да не е построил; да е прехвърлил на друго лице.
В такъв случай може да се търси по съдебен ред или обявяване на предварителния договор за окончателен или обезщетение и изплащане на неустойки.

За да бъде защитен Вашия интерес, е необходимо предварителният Ви договор да бъде изготвен съобразно всички изисквания.

При нужда от съдействие за Вашия предварителен договор при сключване или при неспазване на уговореното, не се колебайте да ни потърсите.